De Aansprakelijkheid van de Syndicus in de Mede‑eigendom

Inleiding

De syndicus beheert de gemeenschappelijke belangen van mede‑eigenaars en is hiervoor zowel contractueel als buitencontractueel aansprakelijk.

Juridisch Kader

De relevante wetgeving is onder meer te vinden in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (art. 3.89 en verder), en meer specifiek de oude art. 577‑5 tot 577‑12 BW na de hervorming van 18 juni 2018.

• Contractuele aansprakelijkheid: De syndicus treedt op als lasthebber, met de zorgplicht van een goede huisvader, of zelfs resultaatsverplichting voor sommige taken.

• Buitengerechtelijke aansprakelijkheid: Voor schade aan derden, op basis van algemene onrechtmatige daad (art. 5.1 BW).

• Verzekeringsplicht: Sinds 2010 is zelfs een ‘vrijwillige’ syndicus verplicht een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten, op eigen of VME-kosten.

  
  

Contractuele Aansprakelijkheid – Resultaats- en middelenverbintenis

• Resultaatsverplichting: de jaarvergadering moet tijdig worden bijeengeroepen. Wordt dat niet gebeurd, dan is de syndicus aansprakelijk. Bijvoorbeeld oordelen rechtbanken dat vergaderoproepingen ongeldig zijn wegens onduidelijke documenten of termijnen 

  
  

• Middelenverbintenis: bij schadegevallen moet de syndicus ieders belang dienen (zoals offertes vergelijken, verzekeringen inschakelen). Vaak is men minder streng voor een gratis syndicus dan een betaalde .

  
  

Rechtspraak

• In Antwerpse rechtspraak werd geoordeeld dat gebrek aan toegang tot documenten vóór de VME‑vergadering kan leiden tot vernietiging van AV‑beslissingen wegens een onregelmatige oproeping.

Buitengerechtelijke Aansprakelijkheid

Als derden schade leiden door nalatigheid (bv. loszittende stenen, waterlek, gebrekkig onderhoud), kan de syndicus ook persoonlijk aansprakelijk zijn op basis van o.a. art. 1382/5.1 BW.

Strafrechtelijke Aansprakelijkheid

Fraude of verduistering door de syndicus vormt een strafbaar feit met recht op strafrechtelijke vervolging. Hoewel minder frequent, komt dit in de praktijk wel voor en kan leiden tot gevangenisstraffen en beroepsverbod.

Verhouding tussen syndicus, VME en derde

• In rechte: men procedeert meestal tegen de VME; de syndicus handelt als haar orgaan.

• Intern: registreert het VME regressen tegen een foutieve syndicus. De VME is dan de schuldeiser, de syndicus de debiteur.

  
  

Conclusie

De syndicus is – zowel contractueel als extracontractueel – ernstig aansprakelijk voor zijn handelen. De rechtspraak straft vooral onregelmatigheden in vergadering en mandaat. Iedereen moet bewust zijn van het wettelijke kader, de verzekeringsplicht en de noodzaak van correcte uitvoering. Voor mede‑eigenaars betekent dit: controleer volgorde (mandaatduur, erkenning), validiteit van vergaderingen, en vraag tijdig bewijs van verzekering.